Enschede voert vrijwel zeker het opkoopverbod in: zegen voor de starter of papieren tijger?

Alle haken en ogen rond het opkoopverbod kwamen onlangs ter sprake in een uitzending van 1Twente Vandaag

De redenatie achter de opkoopbescherming is simpel. Om kansen voor starters op de woningmarkt te verbeteren stelt het college voor om vast te leggen dat huizen met een WOZ-waarde tot 250.000 euro in principe niet gekocht kunnen worden voor de verhuur. Het college wil de maatregel per 1 januari 2023 in de meeste wijken (Stokhorst, Glanerbrug en het buitengebied uitgesloten) invoeren. Een opkoopverbod betekent in principe dat de eigenaar van een woning er na aankoop zelf moet gaan wonen. Daarop zijn enkele uitzonderingen denkbaar. Mensen mogen bijvoorbeeld voor hun (klein)kinderen een huis kopen - of kinderen voor hun (groot)ouders.

Geen geld voor controle

Altijd interessant om zo'n nieuwe maatregel in te voeren, maar dan moet je er natuurlijk wel op kunnen toezien dat de regels ook worden nageleefd. Anders heb je een papieren tijger in het leven geroepen. Hoe controleer je of in al die verkochte woningen met een WOZ-waarde tot 250.000 euro ook daadwerkelijk de nieuwe eigenaar woont? Een antwoord op die vraag is simpeler bedacht, dan dat het in de praktijk werkt. Ja, een gemeente heeft toegang tot een register met alle adresgegevens. Maar een boete kan pas worden opgelegd als een handhavingsambtenaar ter plaatse vaststelt dat de bewoner niet de koper is.

Een eerste boete is 12.000 euro. De tweede (zelfde eigenaar, ander huis) 22.500 euro en vanaf dan is elke boete 90.000 euro. Het herstellen van de illegale situatie wordt voorlopig niet gevraagd aan eigenaren. Dit vanwege de hoge personele kosten voor de gemeente. Vier jaar na aankoop van een woning vervalt het opkoopverbod.

Om het opkoopverbod goed te kunnen handhaven, denkt het college 350.000 euro per jaar aan extra capaciteit nodig te hebben. Veel geld en het aantrekken van nieuwe handhavers is gezien de krapte op de arbeidsmarkt onbegonnen werk. Dus wordt de gemeenteraad maandagavond om eenmalig 40.000 euro gevraagd voor een uitgeklede variant. Dat houdt in dat handhavingsambtenaren alleen in actie komen na een melding van een inwoner, maar dan moet deze dus wel vastgesteld hebben dat er sprake is van illegale verhuur.

De 40.000 euro is overigens alleen voor handhaving in 2023. Daarna zal er een keuze moeten worden gemaakt in het takenpakket van de boa's, bijvoorbeeld minder controleren op afvaldump of bouwtoezicht. De hoop bij het college en coalitiepartijen is dat van het opkoopverbod zelf al een afschrikkende werking uitgaat. Yara Hümmels (PvdA) stelt voor dat makelaars er bij het verkopen van een woning voor waarschuwen, bijvoorbeeld door te vermelden dat een woning onder het opkoopverbod valt.

'Studenten onder druk'

Bij de bespreking van het opkoopverbod in de voorbereidende commissievergadering, gaven veel partijen onlangs aan dat zij de maatregel zien als een oplossing voor de wildgroei aan kamerverhuurpanden verspreid over de stad. Dat is opvallend, omdat het opkoopverbod daar in essentie niet op is gericht. Uiteraard zijn vooral goedkope woningen in trek bij huisjesmelkers, maar de gemeente Enschede heeft uitgerekend zes jaar gespendeerd aan tijdelijk beleid dat ongewenste verkamering probeert tegen te gaan. De gemeenteraad wordt binnenkort zelfs gevraagd om die regels definitief te bekrachtigen.

In de praktijk betekent het opkoopverbod wel dat een 'betaalbare woning' na aankoop niet meer ingezet kan worden als studentenhuis, tenzij de eigenaar er zelf bij in gaat wonen. Er zijn weliswaar in Enschede plannen om specifieke studentenwoningen te bouwen, maar dat gaat nog jaren duren. D66 en Volt vrezen dat studenten in Enschede onder druk komen te staan door het opkoopverbod en daardoor zijn toegewezen op nog duurdere huurwoningen. "Tenzij je rijke ouders hebt", aldus D66-fractieleider Gertjan Tillema. Want wie een woning koopt voor zijn/haar studerende zoon of dochter vormt immers een uitzondering op de regel.

Symptoombestrijding?

Hoe charmant het voorstel is bedoeld, de vraag is of het opkoopverbod de hoge verwachting gaat waarmaken. De woningmarkt is grillig. Als woningen met een WOZ-waarde tot 250.000 euro zijn uitgesloten, zullen beleggers zich mogelijk richten op woningen die daar net boven liggen en zo de druk onder kopers in het middensegment opvoeren. Die zouden zich op hun beurt, met een hoger budget, kunnen richten op de zogenoemde 'betaalbare woningen', waardoor starters alsnog buiten de boot vallen.

Daarbij is ook de vraag in hoeverre starters überhaupt nog in aanmerking komen voor een 'betaalbare woning'. Uit cijfers van de Nationale Hypotheek Garantie eerder dit jaar blijkt dat eenverdieners met een middeninkomen nauwelijks in aanmerking komen voor een woning boven de 200.000 euro. Bij tweeverdieners is een gezamenlijk inkomen van 50.000 euro goed voor een woning van 233.000 euro. Dat wordt veroorzaakt door speculatie op de woningmarkt en lage rentes, een gevolg van het opkoopbeleid van de Europese Centrale Bank.

Inmiddels is door de aanhoudende inflatie de situatie aan het veranderen. De rentes stijgen. Wat dit betekent voor de huizenmarkt is nog ongewis, maar het zou kunnen betekenen dat de huizenprijzen op den duur weer gaan dalen. In het voorstel voor het opkoopverbod in Enschede zit geen einddatum of evaluatiedatum. De vraag is of de maatregel bij dalende huizenprijzen niet juist tot ongewenste effecten zou kunnen leiden.