Enschede wil huisjesmelkers weren bij starterswoningen, maar heeft te weinig handhavers

De invoering van opkoopbescherming werd in het vorige maand gesloten coalitieakkoord al beloofd. De maatregel moet voorkomen dat starters en doorstromers van de huizenmarkt worden verdreven. Huizen met een waarde tot 250.000 euro zijn namelijk zeer in trek bij investeerders en vastgoedbeleggers, die de woning na aankoop (vaak flink hoger dan de vraagprijs) direct verhuren.

Huisje voor (klein)kind mag wel

Een opkoopverbod betekent in principe dat de eigenaar van een woning er na aankoop ook zelf moeten gaan wonen. Daarop zijn enkele uitzonderingen denkbaar. Mensen mogen bijvoorbeeld voor hun (klein)kinderen - of kinderen voor hun (groot)ouders - een huis kopen. Ook tijdelijke verhuur is onder bepaalde voorwaarden toegestaan. Voor alle uitzonderingsgevallen moet bij de gemeente een nieuwe zogeheten verhuurvergunning worden aangevraagd.

De maatregel lijkt daarmee op de zelfbewoningsplicht. Echter is deze regel alleen toepasbaar op nieuwbouwwoningen. De opkoopbescherming mag op alle huizen worden toegepast, maar het college Enschede stelt voor om starterswoningen die minder dan drie maanden op de markt zijn niet tegen beleggers of investeerders te beschermen.

Glanerbrug en Stokhorst uitgesloten

Het is nog niet bekend in hoeverre de opkoopbescherming juridisch stand houdt ten opzichte van het eigendomsrecht. Het college van Enschede gebruikt als onderbouwing de schaarste van koopwoningen in het lagere segment en dus verdringing van starters op de huizenmarkt.

Lees verder onder de afbeelding

Uit onderzoek van adviesbureau RIGO blijkt dat in sommige wijken van Enschede tot bijna 20 procent van de woningen die te koop worden gezet door een investeerder worden opgekocht. Dit is vooral het geval in het binnensingelgebied, Twekkelerveld-UT en Boswinkel-Stadsveld. In mindere mate geldt het ook voor Hogeland-Velve, Enschede-Noord en Enschede-Zuid. Het college stelt voor om in al deze zes wijken de opkoopbescherming in te voeren.

Geen ruimte voor handhaving

Als er regels worden ingevoerd, moeten deze door de gemeente ook gehandhaafd worden. Maar daar zit in het geval van het opkoopverbod juist een probleem. De afdeling Handhaving heeft te weinig capaciteit om de nieuwe maatregel te controleren. Door krapte op de arbeidsmarkt, denkt het college dat ook de uitdaging van het aantrekken van extra personeel mogelijk te groot is.

B&W stellen dus voor om de opkoopbescherming alleen te handhaven als er meldingen worden gedaan door bijvoorbeeld inwoners. Als vervolgens uit een controle van de transactie en op locatie een overtreding blijkt, kan er een bestuurlijke boete van 12.000 euro worden opgelegd. Bij een tweede situatie van illegale onderverhuur (zelfde eigenaar, ander huis) is de boete 22.500 euro, daarna 90.000 euro bij elke nieuwe overtreding.

Als voor handhaving geen extra personeel kan worden aangetrokken, moeten de prioriteiten binnen de afdeling worden verlegd, door bijvoorbeeld minder actief te zijn met parkeerboetes of bouwtoezicht. Het herstellen van de illegale situatie wordt voorlopig niet gevraagd aan eigenaren. Dit vanwege de hoge personele kosten voor de gemeente. Vier jaar na aankoop van een woning vervalt het opkoopverbod overigens.

Laatste woord aan de raad

Het is na de zomervakantie uiteindelijk aan de gemeenteraad of de opkoopbescherming daadwerkelijk wordt ingevoerd. Daarover lijkt weinig twijfel, aangezien de maatregel al in het coalitieakkoord is genoemd. Wel zouden de spelregels kunnen worden aangepast.

Het aantal wijken waarvoor het opkoopverbod geldt kan worden teruggebracht naar drie en ook zou de gemeenteraad kunnen kiezen voor proactieve handhaving. In dat geval stijgen de totale kosten tot wel 350.000 euro. Bij handhaving na melding wordt rekening gehouden met een kostenstijging van 'slechts' 40.000 euro.