Opkoopbescherming en erfpacht: zo moet een woning in Enschede 'betaalbaar' blijven

De twee suggesties zijn het resultaat van een zoektocht naar maatregelen om de Enschedese woningmarkt toegankelijk te houden voor mensen met een kleinere portemonnee. Bij het eerste woondebat van de gemeenteraad, afgelopen september, hebben GroenLinks, PvdA en PVV via een motie om zo'n inventarisatie gevraagd. Er is een hele waslijst met mogelijke ingrepen opgesteld, maar in de zogeheten opkoopbescherming en een erfpachtregeling ziet het college de meeste kansen.

Kopen = wonen

De opkoopbescherming is een nieuw instrument dat gemeenten vanaf 1 januari 2022 mogen toepassen. De regeling bepaalt dat (goedkopere) woningen in een specifieke wijk of buurt binnen vier jaar na aankoop niet verhuurd mogen worden als daarvoor geen speciale vergunning is verleend. Dat betekent in de praktijk dat de woningeigenaar er zelf moet gaan wonen. "Maar om dit instrument te kunnen gebruiken moet je aantonen dat er sprake is van schaarste op de woningmarkt", aldus wethouder Jeroen Diepemaat. "In een wijk zoals Twekkelerveld denken we dat daar sprake van is."

Vanaf welk punt er precies sprake is van schaarste of aan welke criteria schaarste moet voldoen, is nog voer voor discussie. Mogelijk gaan juridische procedures daar duidelijkheid over geven. "Sommige gemeenten (Rotterdam en Eindhoven, red.) kiezen ervoor om de regel als een schot hagel toe te passen en eventuele rechtszaken op de koop toe te nemen. De vraag is of Enschede dat ook wil." Het is aan de gemeenteraad om die keuze te maken of om de ervaringen met opkoopbescherming in andere steden af te wachten.

Het invoeren van de opkoopbescherming is overigens niet gratis. Er moet een nieuw vergunningsstelsel worden opgetuigd om woningeigenaren toch te kunnen toestaan om hun woning te kunnen verhuren. Immers is de regeling vooral bedoeld om te voorkomen dat vastgoedhandelaren hele straten of woonblokken opkopen. De kosten voor de gemeente bedragen ongeveer 210.000 euro per jaar. Mogelijk nadeel van de regeling is dat het probleem zich als een waterbedeffect verplaatst naar andere wijken.

Wel een woning, geen grond

Een andere maatregel die het college verder wil onderzoeken is het invoeren van een erfpachtconstructie. Dat houdt in dat bij een nieuwbouwproject wel de woning, maar niet de grond wordt verkocht aan de nieuwe eigenaar. "Erfpacht is een instrument dat we al toepassen bij bedrijventerrein", aldus wethouder Diepemaat. "Het voordeel is dat door de grond niet te kopen, de koopprijs behoorlijk kan afnemen. Een woning van 280.000 euro zou met toepassing van erfpacht bijvoorbeeld 240.000 euro kunnen kosten." Wel moet er pacht voor het gebruik van de grond worden betaald.

Lees verder onder de afbeelding

Het college wil serieus werk maken van zo'n constructie. Het bouwplan Eschmarkerveld tussen Enschede en Glanerbrug zou een van de eerste projecten kunnen zijn waar erfpacht wordt toegepast, omdat die gronden grotendeels in bezit zijn van de gemeente. Of zo'n constructie optioneel wordt of verplicht, dat moet verder onderzoek uitwijzen. Bij erfpacht loopt de gemeente financieel risico op het moment dat de woningeigenaar de pacht niet betaalt. Diepemaat: "Maar als dat niet gaat, dan heeft de eigenaar waarschijnlijk ook al een probleem om de hypotheek te betalen."

De twee stimuleringsmaatregelen voor de Enschedese woningmarkt worden de komende tijd verder uitgewerkt en voorgelegd aan de gemeenteraad.