Fout van de gemeente leidde tot hypotheekproblemen IJsbaanweg
De problemen met hypotheken aan de IJsbaanweg in het Enschedese havengebied zijn terug te voeren op een fout van de gemeente. Een begrijpelijke fout weliswaar, maar toch. Een oplossing lijkt in zicht.
Ernst Bergboer | 1Twente
Kleine veranderingen kunnen flinke gevolgen hebben. In het geval van de waarde van de woonhuizen aan de IJsbaanweg gaat dat om de definitie van wat het bestemmingsplan over die woningen zegt: het zijn bedrijfswoningen.
Bedrijfswoning - wat betekent dat?
Na de reguliere wijziging van het bestemmingsplan voor het betreffende gebied - Havengebied en Westerval Noord - bleef die aanduiding hetzelfde. Maar de betekenis veranderde wel. Was het, plat gezegd, simpelweg een woning op een bedrijventerrein , in de nieuwe bestemming ging het om een woning slechts bestemd voor iemand die daar noodzakelijkerwijs moet wonen. Met die directe koppeling aan bedrijven of industrie werden de woningen in een klap letterlijk bedrijfswoning - en veel minder waard. Die definitie geldt overigens landelijk.
Streep door hypotheken
Voor hypotheekverstrekkers is de waarde van de woning die zij financieren van groot belang. Bij hypotheken wordt daar dan ook zorgvuldig naar gekeken. Er wordt getaxeerd en die taxatie wordt door een erkend bureau zelfs nog een keer gevalideerd. En daar ging het mis. Die veranderde definitie betekende dat er een streep door taxaties werd gezet. Geen validatie, geen hypotheek. En daarmee kwam een eventuele verkoop ook op losse schroeven te staan. Of de huidige eigenaren zouden een verlies van tienduizenden Euro s op de koop toe moeten nemen.
Geen grote wijzigingen, wel een kleine met grote gevolgen
De gemeente was weliswaar op de hoogte van die veranderde definitie, zo blijkt, maar welke gevolgen dat zou hebben, was niet bekend. Dat verklaart waarom bewoners niet op de hoogte waren. Zij wisten dat het bestemmingsplan gewijzigd zou worden, maar daar was bij gezegd dat er geen grote wijzigingen op stapel stonden. Voor de panden aan de IJsbaanweg veranderde niets. Er was dus ook niets - we schrijven eind 2016 - om tegen in bezwaar te gaan. Een nieuw bestemmingsplan werd van kracht en begin 2017 zelfs onherroepelijk. Vastgesteld door de gemeenteraad.
Pas toen enkele bewoners een aantal maanden geleden een verbouwingshypotheek aanvroegen of de bestaande hypotheek wilden oversluiten, werd duidelijk dat dat niet meer ging en begon de zoektocht naar de oorzaak.
Consequenties niet onderkend
De gemeente heeft de consequenties van de gewijzigde definitie niet onderkend en de bestemming voor het hele gebied - de IJsbaanweg ligt net aan het randje ervan - vastgesteld. Fout daarin was dat de gemeente dat wel had moeten onderkennen. Juist omdat bestemmingsplannen en definities van aanduidingen daarin ingrijpende gevolgen kunnen hebben voor iedereen die woont of werkt in het gebied waarvoor dat plan geldt.
Bezoek wethouder
Verantwoordelijk wethouder Jeroen Diepemaat was vanochtend op bezoek bij Erik en Marie-Gabriëlle van der Endt, bewoners van de IJsbaanweg waar wij de inleidende reportage over de problematiek maakten. Hij deed geen toezeggingen, maar toonde zich begripvol en meelevend. Erik van der Endt zei daarover in 1Twente Vandaag: Hij zei dat de gemeente het uiterste zou doen om dit uit te zoeken en met een oplossing te komen.
Leerproces
Vanmiddag was er een technische sessie met ambtenaren, op initiatief van raadsleden Mart van Lagen (CDA), Annelies Futselaar (SP) en Margriet Visser (Enschede Anders), die eerder vragen over de kwestie aan het college stelden. Van Lagen stelde na afloop dat dit een leerproces is voor de commissie omgevingsbeleid. Er had zorgvuldiger onderzoek moeten plaatsvinden, pro-actief. Inwoners hadden geïnformeerd moeten zijn. Dat is niet gebeurd en dit stond dus ook niet in de communicatie over het bestemmingsplan.
Oplossingsrichtingen
Bij de bijeenkomst vanmiddag zijn twee scenario s voor een oplossing geschetst, volgens Van Lagen. Dat kan een tussenvorm worden, waardoor deze woningen in de huidige bestemming toch weer onder de oude definitie gaan vallen. Of er komt een woninggebonden vergunning voor onbepaalde tijd. Voor beide opties moet nog wel eerst worden onderzocht wat ze betekenen voor de waarde van de woningen. Er komt een oplossing. Het is alleen nog de vraag in welke vorm precies.
Erik van der Endt was vanmiddag bij ons in de studio. Hieronder kun je het gesprek met hem terugzien.
Beeld: Ernst Bergboer, © 1Twente
Erik van der Endt: De welwillendheid van de betrokken wethouder en planoloog is hoog. Ze gaan er met volle kracht aan werken, zeiden ze.
Kleine veranderingen kunnen flinke gevolgen hebben. In het geval van de waarde van de woonhuizen aan de IJsbaanweg gaat dat om de definitie van wat het bestemmingsplan over die woningen zegt: het zijn bedrijfswoningen.
Bedrijfswoning - wat betekent dat?
Na de reguliere wijziging van het bestemmingsplan voor het betreffende gebied - Havengebied en Westerval Noord - bleef die aanduiding hetzelfde. Maar de betekenis veranderde wel. Was het, plat gezegd, simpelweg een woning op een bedrijventerrein , in de nieuwe bestemming ging het om een woning slechts bestemd voor iemand die daar noodzakelijkerwijs moet wonen. Met die directe koppeling aan bedrijven of industrie werden de woningen in een klap letterlijk bedrijfswoning - en veel minder waard. Die definitie geldt overigens landelijk.
Streep door hypotheken
Voor hypotheekverstrekkers is de waarde van de woning die zij financieren van groot belang. Bij hypotheken wordt daar dan ook zorgvuldig naar gekeken. Er wordt getaxeerd en die taxatie wordt door een erkend bureau zelfs nog een keer gevalideerd. En daar ging het mis. Die veranderde definitie betekende dat er een streep door taxaties werd gezet. Geen validatie, geen hypotheek. En daarmee kwam een eventuele verkoop ook op losse schroeven te staan. Of de huidige eigenaren zouden een verlies van tienduizenden Euro s op de koop toe moeten nemen.
Geen grote wijzigingen, wel een kleine met grote gevolgen
De gemeente was weliswaar op de hoogte van die veranderde definitie, zo blijkt, maar welke gevolgen dat zou hebben, was niet bekend. Dat verklaart waarom bewoners niet op de hoogte waren. Zij wisten dat het bestemmingsplan gewijzigd zou worden, maar daar was bij gezegd dat er geen grote wijzigingen op stapel stonden. Voor de panden aan de IJsbaanweg veranderde niets. Er was dus ook niets - we schrijven eind 2016 - om tegen in bezwaar te gaan. Een nieuw bestemmingsplan werd van kracht en begin 2017 zelfs onherroepelijk. Vastgesteld door de gemeenteraad.
Pas toen enkele bewoners een aantal maanden geleden een verbouwingshypotheek aanvroegen of de bestaande hypotheek wilden oversluiten, werd duidelijk dat dat niet meer ging en begon de zoektocht naar de oorzaak.
Consequenties niet onderkend
De gemeente heeft de consequenties van de gewijzigde definitie niet onderkend en de bestemming voor het hele gebied - de IJsbaanweg ligt net aan het randje ervan - vastgesteld. Fout daarin was dat de gemeente dat wel had moeten onderkennen. Juist omdat bestemmingsplannen en definities van aanduidingen daarin ingrijpende gevolgen kunnen hebben voor iedereen die woont of werkt in het gebied waarvoor dat plan geldt.
Bezoek wethouder
Verantwoordelijk wethouder Jeroen Diepemaat was vanochtend op bezoek bij Erik en Marie-Gabriëlle van der Endt, bewoners van de IJsbaanweg waar wij de inleidende reportage over de problematiek maakten. Hij deed geen toezeggingen, maar toonde zich begripvol en meelevend. Erik van der Endt zei daarover in 1Twente Vandaag: Hij zei dat de gemeente het uiterste zou doen om dit uit te zoeken en met een oplossing te komen.
Leerproces
Vanmiddag was er een technische sessie met ambtenaren, op initiatief van raadsleden Mart van Lagen (CDA), Annelies Futselaar (SP) en Margriet Visser (Enschede Anders), die eerder vragen over de kwestie aan het college stelden. Van Lagen stelde na afloop dat dit een leerproces is voor de commissie omgevingsbeleid. Er had zorgvuldiger onderzoek moeten plaatsvinden, pro-actief. Inwoners hadden geïnformeerd moeten zijn. Dat is niet gebeurd en dit stond dus ook niet in de communicatie over het bestemmingsplan.
Oplossingsrichtingen
Bij de bijeenkomst vanmiddag zijn twee scenario s voor een oplossing geschetst, volgens Van Lagen. Dat kan een tussenvorm worden, waardoor deze woningen in de huidige bestemming toch weer onder de oude definitie gaan vallen. Of er komt een woninggebonden vergunning voor onbepaalde tijd. Voor beide opties moet nog wel eerst worden onderzocht wat ze betekenen voor de waarde van de woningen. Er komt een oplossing. Het is alleen nog de vraag in welke vorm precies.
Erik van der Endt was vanmiddag bij ons in de studio. Hieronder kun je het gesprek met hem terugzien.
Beeld: Ernst Bergboer, © 1Twente
Erik van der Endt: De welwillendheid van de betrokken wethouder en planoloog is hoog. Ze gaan er met volle kracht aan werken, zeiden ze.
Heb je een nieuwstip of nieuwe informatie?
Tip onze redactie via mail of telefoon. Deze vind je op onze contactpagina.
