Voor het eerst in 10 jaar verkoopt Enschede minder woonkavels dan verwacht: teken aan de wand?

Een kleine nuance op de cijfers is er wel. De problemen doen zich vooral voor binnen één bouwproject. In haar eigen prognoses had de gemeente Enschede verwacht dat er vorig jaar binnen het project Centrumkwadraat kavels voor 90 woningen aan een projectontwikkelaar versleten zouden worden. Maar dat gebeurde dus niet.

Zorgelijke geluiden

Specifiek gaat het om het deelplan 'Pakhuiskwartier'. Dat omhelst onder meer de sloop van een verouderde studentenflat aan de Molenstraat en de bouw van 125 appartementen voor dezelfde doelgroep in een nieuwe flat en een kleiner complex. Een deelplan dat op het bordje van Stichting Jongeren Huisvesting Twente (SJHT) ligt. Maar ook de bouw van 90 woningen op de openbare ruimte die omsloten wordt door de Oldenzaalsestraat, Molenstraat en de spoorlijn Enschede-Gronau was binnen het Pakhuiskwartier voorzien.

De komst van de 90 woningen, deels grondgebonden en zowel vrije huur als koop, is voor onbepaalde tijd uitgesteld. 'Voor wat betreft de projectmatige bouw horen wij zorgelijke geluiden vanuit de markt', schrijft het college aan de gemeenteraad. 'Het wordt steeds lastiger om projecten ten uitvoer te brengen door de hoge inflatie, de stijgende bouwkosten, hogere hypotheekrente en afnemende consumentenvertrouwen.'

Minder verkocht dan verwacht

Goed om te melden is dat het in bovengenoemde gevallen om projectmatige bouw gaat. Dat wil zeggen dat een projectontwikkelaar of aannemer het bouwplan uitvoert en alle risico's op zich neemt. De verkoop van bouwkavels aan particulieren (soms via collectief particulier opdrachtgeverschap) verloopt nog voorspoedig, stelt de gemeente. Vorig jaar werden 21 van dit soort kavels verkocht, terwijl er 30 waren voorzien. Dat is exclusief dertien kavels op Leuriks-Oost, waar de uitgifte vanwege vertraging bij het bestemmingsplan naar 2023 is verplaatst.

Al met al verkocht de gemeente Enschede in 2022 kavels voor 64 woningen, terwijl dat er 143 hadden moeten zijn. Dat is voor het derde jaar op rij een daling, maar voor het eerst sinds 2013 bleef de verkoop ook daadwerkelijk achter bij de verwachting. Verdere stagnatie vanwege de economische situatie sluit de gemeente niet uit, al lijkt er in 2023 weer sprake te zijn van een groei. Dat komt vooral door de bouw van 200 appartementen op Kennispark Twente, waarvoor de gesprekken nu in de afrondende fase zijn beland.

Bij de kavels voor particulieren dreigt een ander fenomeen de verkoop te stagneren: het gebrek aan aanbod. Het aantal beschikbare kavels in deze categorie slinkt. Het college wil daarom snel kavels gaan uitgeven op het Eschmarkerveld - tussen Enschede en Glanerbrug - maar is daarvoor afhankelijk van een oplossing in de beperkende stikstofregels.

Tekorten bij Cromhoff

Voorlopig wordt er overigens nog genoeg gebouwd in Enschede. Los van de kavels voor particuliere of projectmatige bouw zijn er ook nog bouwprojecten die de gemeente zelf faciliteert. In deze gevallen neemt de gemeente bij de uitvoering alle risico's op zich, of worden deze risico's via een exploitatie-overeenkomst gedeeld met een externe partij. Soms is dat een woningcorporatie en soms een bouwbedrijf.

Een voorbeeld van zo'n bouwproject is Cromhoff, rondom het voormalige Wegenerpand aan de Getfertsingel/Zuiderval. In het gebied moeten de komende jaren in eerste instantie 430 woningen verrijzen. Maar ook de gemeente wordt getroffen door hogere kosten. Er dreigt een tekort van 4,7 miljoen euro binnen het project. Er is bij het Rijk een subsidie aangevraagd om het project te kunnen uitvoeren zoals bedoeld.

Dat het ook binnen gemeentelijke bouwprojecten niet allemaal koek en ei is, wordt ook bevestigd door het bouwplan Kop Boulevard. Eind 2022 is na jaren van onderhandelen besloten om voor een groot deel van de beoogde 600 woningen de stekker te trekken uit de samenwerking met de Belgische investeerder LIFE.

Risico's nemen toe

Ondanks (dreigende) tekorten binnen afzonderlijke bouwprojecten, blijft de schade voor de gemeente vooralsnog beperkt. Dat wil zeggen: in 2022 was er sprake van een verlies van 6 ton binnen het grondbeleid. Dat valt mee. Tegenover de hogere kosten staan namelijk ook hogere opbrengsten. De verkoop van bedrijfsgronden ging namelijk voorspoedig; mede daardoor kon het verlies op de woonkavels gecompenseerd worden. Ook de verkoop van kantoorkavels ging, ondanks dreigende tegenvallers, iets beter dan gedacht.

De gemeente Enschede verwacht de komende jaren niet in financiële problemen te komen door haar grondposities. Er zijn genoeg reserves om alle risico's te kunnen opvangen, mochten deze zich tegelijk voordoen. Dat staat in het grondbeleid. Wel zijn de financiële risico's het afgelopen jaar toegenomen: er wordt rekening gehouden met langdurig hoge inflatie en dalende opbrengsten uit grondverkoop.