Enschedese wethouder vraagt geldpot met 40 miljoen euro om 'strategische gronden' te kopen

Bijna niets binnen de gemeentelijke bedrijfsvoering is zo ingewikkeld als het grondbeleid. Dat begint eigenlijk al met de discussie of het aankopen en verkopen van potentiële bouwgrond überhaupt een kerntaak van de gemeente moet zijn. Tot 2008 twijfelde daar in bestuurlijk Nederland bijna niemand aan. Maar toen de economische crisis keihard toesloeg en de desastreuze gevolgen van grondspeculatie aan het licht kwamen, werden veel gemeenten een stuk voorzichter.

De crisis van 2008

Grondspeculatie kostte Apeldoorn een onvoorstelbare 200 miljoen euro. Maar ook Enschede heeft een verleden op dat gebied. Voor de crisis werden ook hier stukken grond opgekocht en voor (veel hogere) toekomstige verkoopwaarde in de boeken gezet. Dat lijkt handig, want dat geld – dat nog wel verdiend moet worden – kan je dan alvast voor ‘cadeautjes’ aan de stad gebruiken. Maar toen de vastgoedmarkt na 2008 in elkaar stortte zat die stad opgescheept met de rekening van dure onverkoopbare gronden.

Uiteindelijk moest Enschede voor zo’n 80 miljoen euro aan verlies nemen. Het was toenmalig VVD-wethouder Jeroen Hatenboer die daarop besloot om alleen nog ‘passief grondbeleid’ te voeren. Dat wil zeggen dat de ontwikkeling van woningbouwprojecten aan marktpartijen wordt overgelaten en de gemeente slechts faciliteert met bijvoorbeeld een bestemmingsplan. Enschede kocht geen gronden meer, tenzij vooraf al was afgesproken dat de percelen zouden worden doorverkocht aan een derde partij. Zo'n eenzijdige transactie is overigens niet meer toegestaan.

Actief grondbeleid is weer terug

Tien jaar later is het Hatenboers opvolger Jeroen Diepemaat (VVD) die toch weer voor een fundamenteel ander grondbeleid kiest. Het strategisch aankopen van grond is terug van weggeweest, mits de gemeenteraad daar binnenkort toestemming voor geeft. “Het is niet de bedoeling dat we hetzelfde gaan doen als vroeger”, aldus Diepemaat. Lukraak en verspreid over de hele stad interessante grondposities verwerven is er dus niet bij. “We houden ons aan de afspraken en een lijstje met projecten.”

Dat lijstje wordt de Strategische Investeringsagenda genoemd en is vorig jaar door het kersverse college in het leven geroepen. Op de lijst staan specifieke bouwlocaties of projecten waarvoor elk jaar geld wordt vrijgemaakt, omdat ze hoge prioriteit hebben of belangrijk zijn voor de ontwikkeling van de stad. Denk aan bouwplannen als Eschmarkerveld en Cromhoff, maar ook verduurzaming van hobbykamerwoningen in Enschede-Zuid en Twekkelerveld of het topsportcomplex op Het Diekman.

Oplettende investeerders

In een aantal gevallen, zoals Eschmarkerveld, heeft de gemeente alle gronden al in bezit. Maar op sommige potentiële woningbouwlocaties zijn er veel verschillende eigenaren. Die moeten stuk voor stuk uitgekocht worden. “En om daarvoor telkens een voorstel te moeten voorleggen aan de raad, dat kan vertragend werken”, aldus Diepemaat.

Bovendien, als de gemeente eenmaal bekendmaakt interesse te hebben in een bouwlocatie, schudt dat ook oplettende projectontwikkelaars of investeerders wakker. Dat was eind vorig jaar te zien het zogeheten Wethouder Horstmanpark, waar een bouwbedrijf grond voor de neus van de gemeente wegkocht. De gemeente legde direct het voorkeursrecht op de resterende percelen in het gebied. Dat besluit werd deze week bekrachtigd door de gemeenteraad.

40 miljoen speelgeld

Binnenkort worden de percelen bij het Wethouder Horstmanpark, mits er goedkeuring is van de gemeenteraad, toegevoegd aan de Strategische Investeringsagenda. Net als het project Het Warenhuis (de ontwikkeling van de voormalige V&D aan de Brammelerstraat) overigens. Maar met een vermelding op de lijst van belangrijke projecten is het college er niet. Die wil het mandaat om gronden en panden, die belangrijk zijn voor de ontwikkeling van die projecten, naar eigen believen aan te kopen.

Daarvoor is er ‘speelgeld’ nodig: strategisch verwervingskrediet. Ongeveer 40 miljoen euro, denken B&W, voor onbepaalde tijd. Waarom dat belangrijk is? “Als strategische bouwgronden in bezit zijn van een investeerder, dan moeten we daar een hoge prijs voor betalen”, legt projectmanager Annemiek van den Heuvel van de gemeente Enschede uit. “Of die gaat het gebied zelf ontwikkelen met het risico dat er woningen komen die niet passen bij de plannen van de stad.”

Risico's afkopen

Het punt is, volgens Van den Heuvel, dat marktpartijen bij woningbouwontwikkeling kiezen voor het maximale rendement boven de vraag uit de stad. Woningen in het duurdere segment bijvoorbeeld, in plaats van sociale huurhuizen waar minder aan te verdienen valt. Door zelf actief gronden te verwerven, houdt de gemeente meer zeggenschap over de invulling van een gebied.

Maar zoals in het verleden is gebleken: met gokken (speculeren) kan je winnen, maar ook flink verliezen. “Daarom kopen we bij voorbaat de risico’s af”, aldus wethouder Diepemaat. “We hebben geleerd van de fouten uit het verleden.” Met het afkopen van risico’s wordt bedoeld, dat er na aankoop van strategisch vastgoed geen winstcijfers worden ingetekend.

Een weiland dat bijvoorbeeld voor 12 euro per vierkante meter wordt verworven, wordt na aankoop voor de marktconforme weiland-waarde (7 euro per vierkante meter) in de boeken gezet. Het verlies wordt bij voorbaat dus genomen. Als de grond in de toekomst wordt verkocht, dan is elke meerprijs aan te merken als ‘winst’.

Alleen als het kan

Zonder winstspeculatie en met een ‘boodschappenlijst’ aan potentiële aankopen, moeten de risico’s zo veel mogelijk binnen de perken worden gehouden. Maar toch: elke aankoop die niet tot volle wasdom komt kost hoe dan ook geld. “Daarom zijn er strenge voorwaarden aan dit krediet verbonden”, aldus Jeroen Diepemaat.

“Het geld kan alleen worden ingezet als de begroting het toelaat.” Zodra de gemeente dus niet meer genoeg geld in kas heeft om alle financiële risico’s die zich kunnen voordoen te dekken, gaat het sein op rood. De gemeenteraad wordt binnenkort om goedkeuring gevraagd.