In Enschede kwamen er vorig jaar 0 woningen bij (en dat hadden er eigenlijk 1000 moeten zijn)

Drie jaar geleden werd het nieuwe woonbeleid van Enschede uit de doeken gedaan. Om aan de eigen groeiwens richting 170.000 inwoners te kunnen voldoen, zijn er vanaf dat moment ongeveer 6.500 extra woningen nodig, ofwel gemiddeld 650 per jaar. Maar het college heeft er met oog op de landelijke woningbouwambities een schepje bovenop gedaan: 9.300 woningen, dus zo'n 930 per jaar.

Nul extra woningen

De eerste jaren na het uitspreken van deze ambitie valt het in Enschede nog niet mee. Kwamen er in 2022 nog netto 800 woningen bij, vorig jaar waren het er 0. Dat betekent niet dat er niet is gebouwd. Integendeel, in 2023 zijn er 316 nieuwbouwwoningen opgeleverd en zijn er (bijvoorbeeld door verkamering) nog eens 188 woonruimten bijgekomen. Maar er werden ook 469 huizen gesloopt (zoals in Oost-Boswinkel) en nog eens 35 zelfstandige woonsituaties beëindigd.

Om op koers te blijven van de ambitie hadden er vorig jaar dus ruim duizend woningen meer bij moeten komen. Maar goed, ook Keulen en Aken zijn niet op één dag gebouwd. Grote projecten hebben nu eenmaal een lange adem. Tegenover de sloop in Boswinkel staat vanaf dit jaar ook de bouw van (minder) nieuwe woningen op dezelfde locatie. En zolang er genoeg bouwplannen zijn, kan de achterstand worden ingehaald.

Bouwvergunning als glazen bol

En daar wrikt de schoen. Allereerst op de korte termijn. Op basis van de verleende bouwvergunningen kan er namelijk een blik in de toekomst worden geworpen. Laten we zeggen dat de bouw van een woning vanaf het verlenen van de vergunning zo'n twaalf maanden in beslag neemt. Dan kan grofweg gesteld worden dat tegenover alle vergunningen die zijn afgegeven, een jaar later ergens een foto van de gelukkige eigenaar of huurder met de sleutels van het nieuwe stulpje opduikt.

Volgens het CBS zijn er in Enschede in 2022 in totaal 508 vergunningen voor nieuwe woonruimten afgegeven. Dat komt bijna overeen met de eerder genoemde 504 woonruimten die een jaar later zijn gerealiseerd. Zo'n schatting kan dus ook voor dit jaar worden gemaakt. In 2023 zijn er in Enschede 801 bouwvergunningen voor woningen afgegeven. Te bedenken dat er op het Diekman en in Twekkelerveld ook nog tientallen woningen worden gesloopt, lijkt de bouwambitie van de gemeente ook in 2024 niet binnen handbereik.

Harde en zachte plannen

Op zich nog geen man overboord. Als er genoeg bouwplannen klaarliggen, trekt de koers de komende jaren vanzelf recht. Om dat in kaart te brengen wordt er onderscheid gemaakt in twee begrippen: harde plannen en zachte plannen. In het geval van harde plannen kan er eigenlijk elk moment gebouwd worden. Het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) is onherroepelijk. De bestuursrechter kan geen roet meer in het eten gooien, dus is het wachten op een vergunning om te bouwen.

Volgens het college is het belangrijk dat altijd één derde van de woningbouwambitie in de startblokken staat. Dat zouden in het geval van Enschede 3.100 woningen moeten zijn. Maar de praktijk leert dat er 'slechts' voor 2.800 woningen aan harde plannen ligt. Het gaat onder meer om Boswinkel-Oost, Het Diekman, het Ledeboerterrein, het Pakhuiskwartier en een woontoren aan het Stationsplein.

In deze gevallen lijkt er niets meer mis te kunnen gaan, al is dat nooit een garantie vor succes. Tot voor kort was ontwikkelaar Dura Vermeer bijvoorbeeld nog naarstig op zoek naar een belegger om de bouw van luxe huurappartementen op het Ledeboerterrein (bouwplan TEX) vlot te trekken. Dat is gelukt, de bouw start in het najaar.

Veel onzekerheden

Bij zachte plannen zijn er wel (prille) ideeën over woningbouw op een specifieke locatie, maar moet er nog het nodige gebeuren voordat de schop in de grond kan. En dat kan nog jaren in beslag nemen. Het omgevingsplan, waarin de mogelijkheden zijn vastgelegd, is in deze gevallen nog niet rond. Vergis je niet: als de gemeenteraad goedkeuring verleent voor een bouwproject, kan het in het geval van een juridische procedure door bezwaarmakers nog wel twee jaar duren voordat er groen licht is, of dat het plan alsnog wordt afgeschoten.

Omdat er veel risico's op de loer liggen, streeft Enschede naar het voorhanden hebben van 8.000 woningen in zachte plannen. Maar op dit moment ligt dat aantal op ongeveer 4.600 woningen. Bij lange na niet genoeg, nog los van onzekerheden. Op het Eschmarkerveld hoopt de gemeente bijvoorbeeld 800 woningen te bouwen, maar is het nog de vraag of dit plan 'stikstof-proof' kan worden gemaakt.

Voor het eerder mislukte bouwplan Kop Boulevard staan in z'n totaliteit nog 1000 woningen in de lijst, maar ontbreekt het nog altijd aan een nieuwe visie hierop. Op het Horstmanpark zouden 550 huizen kunnen komen, maar daarvoor moet nog eerst een varkensboer worden uitgekocht. Aan de Daalweg/J.P. Coenstraat wordt gedacht aan 40 woningen, maar dan zullen eerst de Prinseschool en De Kiem een nieuw onderkomen moeten hebben. Zo'n schoolgebouw, samen met de Willem Wilminkschool, wordt nog onderzocht.

Opvallend is ook dat de Pijpenstraat 15, het huidige onderkomen van de Centrale Bibliotheek, opduikt in de lijst met zachte plannen. Verondersteld was dat de bieb zou verhuizen naar het Wilminkplein, maar dat gaat niet door. Als de bibliotheek op de huidige plek blijft zitten, kan de gemeente fluiten naar de beoogde 35 woningen. De conclusie van het college in de jaarrekening van Enschede is dan ook duidelijk: 'We hebben meer plannen nodig om onze ambitie te halen.'