7 redenen waarom de huizenhoge ambities voor woningbouw in Enschede een brug te ver zijn

Vooruit, je weet nooit hoe een koe een haas vangt. Dus stellen dat de woningbouwambities van Enschede in de prullenbak kunnen, doe je altijd met een kleine slag om de arm. Maar zet de hobbels op de weg daarnaartoe onder elkaar en je moet welhaast tot de conclusie komen dat er niet alleen een klein wonder moet geschieden om tot duizend extra woningen per jaar te komen, maar dat dat ook betekent dat er (nog meer) bezuinigd moet worden op andere beleidsthema's. We zetten de onmogelijkheden op een rij.

Waar hebben we het ook alweer over?

Laten we beginnen met de huizenhoge ambities voor woningbouw in Enschede. Het is nog niet zo lang geleden dat toenmalig wethouder Jeroen Diepemaat – inmiddels de burgemeester van Losser – uitsprak dat er maar liefst 1.000 woningen per jaar bij moeten komen. Let wel, dit cijfer is netto.

De afgelopen jaren werden zo gemiddeld 750 nieuwe woningen per jaar gebouwd, maar na aftrek van sloop (en andere onttrekkingen aan de woningvoorraad, zoals beëindiging kamerverhuur) zijn dat nog 575 woningen per jaar. Voor de komende tien jaar is de programmering verhoogd naar netto 780 extra woningen per jaar (bruto 920 woningen). Volgens het college is deze verhoging te danken aan meer dan 82 miljoen euro aan externe subsidies. En toch komt de ambitie van duizend woningen per jaar niet in de buurt.

1. Geen capaciteit

Een verdere versnelling van de woningbouw is volgens het college mogelijk, maar daarmee stuit zij wel op een hele reeks obstakels. En daarvoor ligt de oplossing slechts voor een deel in handen van de gemeente. Neem het gebrek aan ambtelijke capaciteit. Het is immers wel handig dat je, als je je als gemeente uitvoerig met woningbouw wil bemoeien, daarvoor ook mensen in dienst hebt.

Dat valt in Enschede vies tegen. De planvorming loopt wat spaak, om het zo te zeggen. Met de huidige middelen slaagt de gemeente erin om gemiddeld 575 woningen per jaar te realiseren. Meer plannen maken en uitvoeren vraagt om meer mensen en dus om meer geld.

2. Geen infrastructuur

Die extra inzet voor planvorming komt niet uit de lucht vallen. Op dit moment heeft de gemeente al wat plekken voor (grootschalige) woningbouw in beeld: Centrumkwadraat, Kop Boulevard, Cromhoff, Eschmarkerveld, Rigtersbleek/Schuttersveld en ja, zelfs voor Glanerveld (de velden ten noorden van Glanerbrug langs de Euregioweg) zijn er prille ideeën.

Om de woningbouwdoelen te halen zijn er wel wat meer plekken nodig in de stad. Die liggen voor een deel buiten de gebaande paden (uitleggebieden of 'buitengebieden'). Daar is de bestaande infrastructuur helemaal niet op berekend. En dat vraagt om flinke investeringen, waarvoor nog geen geld is gereserveerd. Bij 'binnenstedelijk' bouwen komen volgens het college juist locaties in beeld waar nu 'de auto centraal staat'. Daarmee wordt geïmpliceerd dat de oplossing op die plekken juist wordt gezocht in minder wegen en minder auto's.

3. Geen werk, dus geen mensen, dus geen werk

Het bekende kip-en-ei-verhaal. Want waarom wil Enschede überhaupt duizend extra woningen per jaar gaan bouwen? Nou, omdat de grote politieke wens om naar 170.000 inwoners te groeien daarom vraagt. Immers, al die nieuwe mensen moeten ook ergens wonen. En als ze ergens wonen, willen ze het liefst ook een beetje in de buurt werken.

En vanaf daar lopen wens en realiteit een beetje door elkaar heen. Er gaan jaarlijks meer Enschedeërs dood dan dat er worden geboren. Het college ziet dus het liefst dat (hoogopgeleide) mensen vanuit andere landsdelen naar Enschede verhuizen, om bij te dragen aan de groei van de stad. Door volop in te zetten op banengroei in bijbehorende sectoren hoopt de stad het tij te keren. Want waar werk is, wonen mensen.

In werkelijkheid vertrekken er nog altijd meer Enschedeërs naar elders, dan dat er mensen naar hier verhuizen. De enige reden waarom Enschede groeit is immigratie: verhuizingen vanuit het buitenland. Hier gaat het vooral om studenten (of expats) die na hun studie terugkeren of – net als veel universitair opgeleide Enschedeërs – hun heil elders in het land zoeken.

Het zal een lange adem vergen om dit om te draaien. Bedrijven vestigen zich immers het liefst op plekken waar ook veel potentiële werknemers wonen. En dan moet er ook nog genoeg plek zijn om een bedrijf te bouwen, maar dat is weer een ander verhaal. Bijkomend risico van een volle focus op banen voor universitair (of hbo-) opgeleide studenten is dat honkvaste Enschedeërs elkaar op de lokale arbeidsmarkt voor de voeten lopen.

4. Geen eenduidige strategie

Het valt niet mee om tot gedragen woningbouwplannen te komen als de wensen binnen de coalitie nogal uiteen liggen. De één (PvdA) ziet het liefst meer sociale huurwoningen of 'betaalbaare' koopwoningen komen. Anderen (Burgerbelangen en VVD) vinden het ook belangrijk dat er meer wordt gebouwd in het hogere segment. Nu 't Vaneker 'vol' is, is er volgens deze partijen behoefte aan een soortgelijke villawijk.

Zo kunnen Enschedeërs 'doorgroeien' op de lokale woningmarkt, is de gedachte. En daar zit wat logica in: de oud-bewoner van Roombeek is bij wijze van spreken verhuisd naar 't Vaneker en zorgt er daarmee voor dat een woningeigenaar uit Wesselerbrink een plek heeft om zich te settelen. Waardoor er weer een hobbykamerwoning vrijkomt voor een starter.

In een motie is onlangs dus ook geopperd om meer dure woningen te bouwen. Leuk idee, maar het staat haaks op een snelle groei van de stad. Een 'duur woonmilieu' kost niet alleen veel ruimte voor een relatief klein aantal woningen, maar kost volgens het college ook nog eens extra veel ambtelijke capaciteit. Die tijd en ruimte kunnen niet aan andere grootschalige woningbouwplannen worden gegeven.

5. Geen groen licht

Waar woningen worden gebouwd, zijn vaak ook mensen die dat liever niet zien gebeuren. Of het nu gaat om een nieuw appartementencomplex in hartje centrum of een nieuwe woonwijk in het buitengebied, er zijn vrijwel altijd belanghebbenden die deze ontwikkeling niet in hun 'achtertuin' willen hebben.

En dus leidt dat niet zelden tot procedures tot aan de Raad van State. Wachttijden tot aan de inhoudelijke behandeling en uitspraak in een zaak kunnen tegenwoordig oplopen tot drie jaar. Met het risico dat er wijzigingen moeten worden aangebracht en er weer van vooraf aan moet worden begonnen. Exemplarisch is de ontwikkeling van Bölke Next.

Het bouwproject met 101 woningen op de plek van de voormalige gaydiscotheek 't Bölke kreeg in het voorjaar van 2022 al groen licht van de gemeenteraad. Pas in februari dit jaar is er uitspraak gedaan in de beroepsprocedure bij de Raad van State. De vertraging loopt verder op, omdat er enkele (kleine) aanpassingen moesten worden gedaan in het bestemmingsplan.

In dit licht vallen ook de stikstofregels van de Rijksoverheid. Of het nu gaat om het voortraject (de plannenmakerij) of in het vervolg (juridische procedures), de beperkingen vanwege stikstofdepositie dreigen veel bouwplannen te stagneren.

6. Geen aansluiting

Een huis bouwen is één ding. Maar om erin te kunnen wonen, is het handig als er elektriciteit en drinkwater is. Door een gebrek aan capaciteit bij nutsbedrijven is de wachttijd voor het verleggen van kabels en leidingen opgelopen tot 2 jaar. Met andere woorden: als je nu weet dat je een woonwijk kan bouwen, heeft Enexis over meer dan twintig maanden tijd om te zorgen dat er een stroomaansluiting is.

Bij Vitens zijn deze problemen er nog niet, maar dreigen ze er volgens het college op korte termijn wel te komen. Er wordt met nutsbedrijven gezocht naar oplossingen. Maar op gebied van elektrciteit spelen er ook nog andere zaken. Het elektriciteitsnet is overbelast (netcongestie) en daardoor kunnen grootverbruikers al geen aansluiting meer krijgen. Onder meer bij de nieuwe school in Helmerhoek dreigt dit een probleem te worden. Maar in de nabije toekomst dreigen ook woningen niet meer op het net aangesloten te kunnen worden. Het zal tot 2035 duren voordat deze problemen op z'n vroegst worden opgelost.

7. Geen geld?

En tot slot, dat waar de wereld om draait: geld. Om ook maar iets van de grond te krijgen met woningbouw, is er geld nodig. In het stadskantoor is uitgerekend hoeveel de gemeente extra zou moeten investeren om – los van alle andere genoemde beperkingen – de bouw van nieuwe woningen op te voeren naar netto duizend per jaar.

Het gaat om, hou je vast, bijna 95 miljoen euro bovenop alle investeringen die nu al zijn gedaan of in het vooruitzicht worden gesteld. Uitgesmeerd tot en met 2034 (periode van tien jaar) is dat dus 9,5 miljoen per jaar. Omdat de verwachting is dat een deel met rijkssubsidies kan worden bekostigd, denkt het college dat er nog 5,7 miljoen euro extra per jaar uit de gemeentelijke potjes moet komen. En leg dat maar uit als je tientallen miljoenen moet bezuinigen.

'Vasthouden aan de koers'

Hoe nu verder? Stiekem beseft het college van B&W ook wel dat de huizenhoge woningbouwambitie waarschijnlijk onhaalbaar is. 'Als college willen we echter vasthouden aan onze ambitie, omdat die cruciaal is voor het bereiken van onze strategische opgaven', schrijft ze aan de raad. 'Het college is ervan overtuigd dat vasthouden aan de ingezette koers, met een lange adem en stabiel beleid, de beste weg vooruit is.' Een 'duurzame en kwalitatieve groei' wordt door B&W belangrijker geacht dan groei op zichzelf.